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浅谈自管公房权益转移认定

摘要:自管公房的权益转移问题已经成为一个历史遗留问题,目前处于法律模糊化阶段,因为缺少具体的法律规定则使得实际的权益转移中困难重重。对此本文从自管公房使用权转移的角度,分析自管公房权益转移的法律依据。
  关键词:自管公房权益转移法律依据
  一、自管公房内涵与特征
  自管公房是国家机关、企事业单位给予员工的一种住房福利。参照职工的年龄、职称等来综合权衡向其分配的特定面积的住房。获得公房福利的职工和供房单位之间形成房屋租赁关系,其中单位拥有房屋产权,职工则只仅有居住权,没有产权。
  自管公房虽然在职工与供房单位之间形成的是租赁关系,然而,其使用权也蕴含了实际的价值意义,其价值体现,即是对职工住房销的一种有效补贴,属于劳动价值的组成部分。从市场经济的角度来分析,劳动价值则与生产劳动力所必需的生活资料价值呈正比例关系,住房则属于职工生产与发展所必须的资料,这其中的消费势必成为创造劳动价值的回报,也就是应该成为职工工资的一部分。然而,在最初的住房分配制度之下,通常将住房福利与工资分隔开来,也就是将本该纳入工资的住房福利归为供房单位,供房单位从自管公房获得利润,单位则利用这部分利润建设公房,并以低于市场价的租金再分配给职工,所以自管公房的权益问题则有待探究。
  二、自管公房转移需求的合理性分析
  (一)满足住房需求,维护社会和谐
  一方面,获得公房的职工可以通过公房转租、交易等赚得差价,增加经济收入:另一方面,国有企事业单位向职工提供处管公房还能让无房群体低价地获得暂时的住所,缓解社会住房压力,安抚了无房职工的情绪,提高工作积极性。因此不是简单地为企事业单位提供住房福利,而是有效地维护了社会安定,具有实实在在的现实社会意义。
  (二)提高公房使用效率
  获得公房的职工在经济条件允许后,可以自行购置其他商品房或者二手房进行居住,腾空的公房可以再次分配给无房群体,这样就可以有效地提高企事业单位公房的使用效率,同时也助推了一个地域房地产市场的发展,并逐步形成住房的层次性消费模式。不同人根据自身的经济条件来选择适合自身的住房,达到人人有房可住,达到合理科学地进行资源配置的目的。
  (三)推动住房的商品化分配
  现阶段,随着市场经济的发展,特别是房地产蓬勃兴起,住房正在逐步朝着市场化方向发展。然而,国家机关以及企事业单位受历史遗留问题地阻扰和制约,至今依然无法把分给职工的公房福利纳入职工工资体系,对此个人认为应借助市场经济的助推力量,将自管公房的交易纳入市场,逐步推动和实现自管公房的商品化分配。
  三、自管公房权益转移问题剖析
  (一)自管公房权益的债权属性
  从物权法与传统债权法两大法律角度分析,自管公房使用权依然没有明确的法律定位,而是有着债权与物权双重属性。然而,两者之间自管公房更具债权属性。这是因为自管公房特殊的使用权产生模式,依赖于两份契约。其一:租赁合同,公房使用人要定期向供房单位交租金,禁止买卖、转租等交易行为,公房产权人则要优化房屋居住条件,负责维护与检修,也就是说自管公房自始至终都非使用人自身之物,即便被转租与转让也系他人之物,使用者绝非拥有物权法所规定的自物独立处理权利,因为其寄托于租赁权,对此其债权属性更为合适。其二:买卖合同,自管公房在权益买卖中也需要签订买卖合同,它们都被认定为合同法规领域,对此自管公房使用权更具债权性质。
  (二)权益转移的利益纠葛
  不同于直管公房,自管公房的产权归单位,其权益转移会干涉到产权所有者单位的利益,虽然目前的住房分配逐渐趋向于市场化、商品化。但是,自管公房鉴于其独特的所有权与使用权归属,绝对不能绕开法律来行事,依然要维护公房产权人的利益。得不到法律保护的自管公房权益转移不仅得不到法律的认可,还可能让公房使用者受到经济制裁。
  四、自管公房权益转移的法律依据
  (一)准用益物权特征
  从物权法中准用益物权的角度来剖析,自管公房使用权达到了在承认供房单位拥有公房产权基础上,使用人在符合法律、合同规定的前提下来行使公房的直接支配权,体现出用益物权的法律规定。参照《物权法》的相关法规:用益物权人对非本人的不动产可以占有、使用与收益,而且不动产的使用方享有优先获得收益的权利。由此来看,职工通过转让公房的使用权也是享受收益权的体现,可以免受公房产权方的制约。但是,传统意义上的不承认公房使用权转让主要是因为害怕这种转让会干涉到产权方的利益,单位之所以为职工提供公房使用权,也是对职工工资的一种补偿,这种补偿体现在职工所创造的劳动价值中,从这一方面来看自管公房使用权的转让是职工自我维权的表现,而不是传统意义上认为的通过交易用人单位的房屋使用权自主获利行为,更不是对集体财产的侵犯,可以理解为单位职工对自己的劳动报酬或工资的自行处理。整个过程中,用人单位依然享有公房产权,也就是公房所有权还是归单位所有,作为产权人的用人单位依然可以通过租赁的方式同其他使用人创建关系。所以,从物权法中准用益物权的角度来剖析,公房使用权的转让具有一定的法律依据。
  (二)传统债权角度
  用人单位与职工以签署合同的形式来让转让自管公房使用权,这其中就涉及到了职工对公房的自行管理,用人单位无权处分等问题。所谓无权处分就是指行为人在不享有处分权的情况下依然以自身名义来处分他人财产。行为人自行把单位的公房使用权通过转租、转借以及转让等方式提供给其他使用人的行为就被认定为无权处分。这其中所有人的追查与认定则成为影响无权处分合同是否生效的一个重要因子。所以,房屋产权人实际所选的公房使用权享受对象也影响了公房使用权转让的行为是否具有法律依据,然而,现实中全盘地否认公房使用权转让的想法也是不科学的。
  虽然,我国在九十年代出台了一系列法律,对公房使用权转让合同的是否有效做出了一系列的规定,然而,在公房使用权方面却未能形成特定的法规系统,不具有强制性约束意义。由此看来,公房使用全权转让合同缺少违背效力性的统一规范,然而,其是否有效也无法准确定位。所以,站在传统债权的角度,全面去权衡,片面地否认自管公房使用权转让合同是无效也是不科学的。
  (三)《合同法》的依据
  参照《合同法》中的相关条文“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”从此条文可以看出,无处分权的合同是否具有有效也有待研究,最后是否有效力主要看产权人是否追查,而且从买卖合同法的角度来看,物权之所以变动与买卖行为有直接关系,所有权的转移成为最终的物权变动依据,即便签署合同的一方当时不享有所有权与处分权,但是,合同却依然可能是有效的。然而,具体的物权变动与否则主要在于双方的日后协商,这就意味着整个过程中,物权变动的效力也难以确定,合同内容仅需达到规定的规范与要件就具有法律效力。
  五、完善自管公房权益转移操作管理的建议
  自管公房权益转移之所以存在多重问题和阻力,一方面是因为目前的有关自管公房使用权转移的法律法规不健全,另一方面也是因为自管公房特殊的产权与使用权归属所决定的。但是,随着房产的商品化、市场化发展,自管公房权益依然无法适应这一形势,最佳的办法就是让公房產权人以买卖的方式转移公房产权,让职工享有独立的产权,这样就可以让他们在法律范围内自行转让、支配,从而逐渐形成一个循环链,最终获得一个较为理想管理的管理效果。
  自管公房权益转移中的问题是历史遗留性问题,由于自管公房其特殊的产权性质导致其在使用权转让过程中困难重重,对此需要国家不断地完善相关法律法规,在保护公房产权人与使用人双方利益的前提下逐步推动自管公房的市场化、商品化发展。
  
  参考文献:
  [1]尹科公房使用权主体变更问题研究[D]天津商业大学,2012
  [2]马来军以股权转让国有土地使用权合同效力探析[D]西南政法大学,2014
  [3]刘蓁蓁涉及土地使用权的股权转让合同效力研究[D]上海交通大学,2015
  [4]贾广葆自管公房管理面临的问题及对策[J]上海房地产,2016(06)
  [5]贾广葆自管公房管理模式与改革对策探析[J]城乡建设,2016(06)
  (张恒,兰州石化公司民建与房产管理部)

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